Dubtes immobiliàries

Avui en dia les maneres més habituals de buscar pis son: els portals immobiliaris a internet, mitjançant una agencia immobiliària o recorrent a un Personal Shopper immobiliari (PSI).

En el primer cas, els portals amb una oferta immobiliària més amplia són fotocasa, idealista i habitaclia; tots tres disposen de cercadors i filtres de cerca perquè pugui seleccionar les característiques del seu pis ideal.

Les agencies tenen carteres pròpies, amb l'avantatge que coneixen tots els detalls dels pisos, de manera que s'estalviara temps i estarà assessorat per un professional.

El Personal Shopper Immobiliari (PSI) es un professional especialitzat en trobar, entre tota l'oferta d'agències i particulars, els pisos que encaixin amb les seves preferències, seleccionar els millors i negociar-ne el preu en el seu nom.

Si necessita finançament per comprar el seu pis, el més recomanable és que abans de començar a visitar pisos s'informi de les condicions hipotecàries en diverses entitats o amb l'ajuda d'un assessor financer. Tot i que encara no es decideixi per cap hipoteca en concret, el que compta és que disposi de la informació sobre el cost de la hipoteca que vol pagar. Això li permetrà centrar la recerca en preus ajustats a les seves necessitats. Un cop hagi localitzat el pis que li interessi haurà arribat el moment de negociar amb l'entitat que li ofereixi les millors condicions.

A l'hora de comprar un pis, s'haurà de fer càrrec de diverses despeses:

• Notari: Haurà d'abonar els honoraris del notari per fer l'escriptura de compravenda. Els honoraris són taxes fixades pel Govern, però poden variar depenent del preu del pis o l'extensió de l'escriptura. Acostumen a oscil-lar entre un 1% i un 1,5% del preu de compra. Registre de la Propietat: Un cop signada l'Escriptura aquesta s'inscriu en el Registre de la propietat, a fi que quedi constància pública del canvi de propietari. Aquestes despeses d'inscripció no són fixes i varien segons el valor de l'immoble i les seves característiques. No sol superar l'1% del preu final. Es pot delegar aquest pas en una gestoria abonant els seus honoraris.
• I.T.P. (Impost Transmissions Patrimonials): És un impost que grava la compra d'un habitatge de segona mà. L'import varia en funció de la comunitat autònoma. A Catalunya és del 10% del valor de compra indicat l'escriptura de compravenda. Ha de pagar-se un cop feta l'escriptura de compravenda i també es pot delegar aquesta gestió en una gestoria o en el mateix Notari abonant els seus honoraris.
• Hipoteca: Si vostè adquireix l'habitatge amb hipoteca, haurà d'afegir a les despeses l'Impost d'Actes Jurídics Documentats, a més de les despeses que li cobri la seva entitat financera (taxador, despeses d'obertura ...). L'import d'aquest impost varia segons la comunitat autònoma i li garanteix la inscripció de la hipoteca en el Registre de la Propietat. Si compra el seu nou habitatge a Barcelona li correspondrà abonar un 1.5%.

Es tracta d'un professional immobiliari especialitzat en els processos de recerca i selecció de pisos d'entre tota l'oferta del mercat, tant de de particulars com d'agències. Li oferirà orientació i assessorament durant tot el procés de recerca i compra, buscant pisos que s'ajustin als seus criteris específics en les zones que a vostè li convinguin, presentar-li tots els que estan disponibles al mercat i recomanant-li els millors perquè esculli quins voldrà visitar. Una vegada hagi pres la decisió de compra, el Personal Shopper Immobiliari s'encarregarà de la negociació i el tancament de l'habitatge, comptant amb l'avantatge de la seva experiència en el mercat i sempre vetllarà pels teus interessos. El seu objectiu és trobar el pis que vostè necessita d'una manera segura i eficaç, estalviant-li temps i dubtes.

Les arres o contracte d'arres, també conegut com a bestreta, és un contracte privat entre el comprador i el venedor on manifesten el seu mutu interès en la compravenda d'un immoble o habitatge i pacten les condicions i terminis per a la seva compra, lliurant com a prova una quantitat de diners en concepte de senyal (a compte del preu). Forma part dels anomenats precontractes, atès que allò que s'està contractant és l'obligació de signar un contracte (el de compravenda) en el futur.

Hi ha tres tipus d'arres en funció de la intenció de les parts: confirmatòries, penals i penitencials. El més comú és signar unes arres penitencials, que indiquen que en cas que el comprador desisteixi de la compra perdrà la quantitat lliurada; si és el venedor el que es fa enrere, haurà de tornar doblada la quantitat rebuda, segons estableix l'article 1454 del Codi Civil.

És habitual que si la compravenda es fa mitjançant la intermediació d'una agència, sigui aquesta qui redacti el contracte, ja que la seva posició es suposa neutral i vetllarà pels interessos de comprador i venedor. De totes maneres sempre és recomanable que consulti el document amb un advocat abans de signar-lo, ja que ell li podrà indicar quins compromisos assumeix amb les clàusules signades.

En la seva condició de possible interessat hi ha una sèrie de documentació que podem consultar i que ens ajudarà a assegurar-nos que els aspectes fonamentals de l'immoble estan en regla. La immobiliària o el propietari tenen el deure de tenir aquesta documentació a disposició de possibles interessats:

• Cèdula d'habitabilitat vigent.
• Certificat d'eficiència energètica.
• Nota simple informativa: Document emès per un dels Registres de la Propietat que indica qui és el propietari d'un immoble determinat, les càrregues que pugui tenir i una breu descripció del mateix immoble. Es pot obtenir al Registre de la Propieta.
• Acreditació de les despeses que afecten l'immoble: un rebut recent de la quota de la comunitat de propietaris i l'últim rebut de l'I.B.I. (Impost de Béns Immobles).
• Pel que fa als documents necessaris per a la signatura davant notari, és aquest qui ha de vetllar perquè tota la documentació pertinent es presenti el dia de la signatura de la compra-venda; en concret el títol original de propietat, el Certificat d'aptitud (ITE) i el Certificat de la comunitat de propietaris, a més dels documents que ja hem esmentat anteriorment.

La tria de Notari escau a qui li correspongui pagar els honoraris notarials. En el cas de Catalunya, l'article 531.6 del Codi Civil català recull que "les despeses de l'atorgament de l'escriptura i de l'expedició de primera còpia i les altres despeses posteriors a la transmissió són a càrrec dels adquirents, llevat que una disposició especial o un pacte estableixin el contrari".

És a dir, serà el comprador qui decidirà la Notaria i abonarà els costos de transmissió.

Un cop signada l'escriptura de compravenda el nou propietari disposa de 30 dies hàbils comptats des de la data de transmissió per abonar l'Impost de Transmissions Patrimonials (I.T.P). El pagament d'aquest impost s'ha de fer a l'Oficina d'Hisenda corresponent al lloc on es troba situat l'habitatge que s'adquireix, amb independència d'on s'hagi signat l'escriptura de compravenda.

El proper pas, un cop abonat l'I.T.P., és presentar l'escriptura en el Registre de la Propietat corresponent per procedir a la seva correcta inscripció.

És convenient comunicar la venda tant aviat com es pugui a l'administrador o president de la comunitat de veïns, així com les dades del nou titular.

D'altra banda cal canviar la titularitat dels subministraments d'aigua, llum i gas o. si s'escau, iniciar les gestions per sol-licitar l'alta amb les respectives companyies.

És el nou propietari, o una persona degudament autoritzada per ell, el qui ha de fer les gestions necessàries per canviar la titularitat dels subministraments o donar-los d'alta amb les respectives companyies. Per aquesta gestió, serà de molta utilitat comptar amb les últimes factures, cèdula d'habitabilitat, certificats d'instal-lació i butlletins.

La cèdula d'habitabilitat d'un habitatge és un document que acredita el compliment dels requisits mínims en matèria de salubritat, higiene i solidesa perquè un espai pugui ser habitat per persones.

Està legalitzada per les comunitats autònomes i caduca als 15 anys de ser emesa. En aquesta acreditació es regula la superfície útil, mínima dels espais de l'habitatge així com l'equipament mínim que ha de tenir: inodor, cuina, aigua calenta, etc. Aquests requisits no són molt exigents de manera que, habitualment, els habitatges compleixen els mínims.

D'acord amb la Llei 18/2007 aquest document s'exigeix quan es lloga o es ven un pis i també quan es contracten i es donen d'alta els serveis d'aigua, llum i gas

Si no disposa de la cèdula d'habitabilitat o la té caducada, ha de contactar amb un Arquitecte tècnic, que portarà a terme una inspecció visual de l'immoble i comprovarà si compleix o no amb la normativa actual.

Un cop es disposi del certificat, s'ha de lliurar a l'administració que correspongui juntament amb la resta de documentació necessària. La resposta a aquest tràmit no sol trigar més d'un mes, tot i que això depèn de cada comunitat autònoma.

En compliment del reial decret 235/2013, de 5 d'abril, tot aquell propietari que vulgui vendre o llogar el seu habitatge usat (construït abans del 2007) ha de tenir el certificat d'eficiència energètica.

És un document que inclou la qualificació de l'eficiència energètica i el consum d'un edifici (habitatge, local, oficina etc.) en la seva totalitat o en part, així com informació del procediment, descripció de les característiques energètiques i recomanacions de millora viables. Perquè tingui el caràcter de certificat, la qualificació s'ha de registrar en un organisme oficial de la comunitat autònoma corresponent.

Té una validesa de 10 anys i el responsable de la seva renovació o actualització és el propietari Serà emès per un tècnic competent (arquitecte, arquitecte tècnic o enginyer) que estigui homologat a aquest efecte i que serà d'elecció lliure per part del propietari.

I.B.I. (Impost sobre Béns Immobles): Tot i que habitualment és paga de manera fraccionada, l'I.B.I. és un impost anual, de manera que el propietari que ven el seu pis és el responsable de pagar l'I.B.I. de l'any en què realitza la venda. Per exemple, si ven el teu pis el 21 de Febrer del 2016, haurà de pagar l'I.B.I. de tot l'any 2016.

Plusvàlua municipal (Impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana): L'ha de pagar el venedor, i el seu import es calcula sobre l'increment del valor experimentat pel pis durant el temps que n'ha estat propietari. En el cas de Barcelona, l'Ajuntament ofereix a la seva pàgina web una eina per poder calcular-ne l'import, així com possI.B.I.litat de tramitar-lo en línia.

I.R.P.F. (Impost de la Renda a les Persones Físiques): Si el pis que ha venut era el seu habitatge habitual (si estava empadronat en aquest pis), té un termini de 2 anys per a reinvertir els beneficis, però si no ho fa durant el primer any, ho ha de fer constar en la declaració de la renda d'aquest any, per tal de no haver de pagar en concepte de "guanys patrimonials". Podrà descomptar l'import del nou pis que compri del benefici obtingut per la venda de l'antic. Les persones més grans de 65 anys o aquelles que estan en situació de dependència severa estan exemptes de pagar aquest impost (si el pis era el seu habitatge habitual).

Per pagar l'impost haurà de fer constar l'operació en la declaració de la renda, que ha de presentar el mes de juny de l'any següent a la venda. Aquest impost només es paga si s'ha obtingut un guany entre el valor que tenia el immoble quan el va comprar i el que té en el moment de la venda. Per exemple, si l'immoble va costar 100.000 € i el ven per 200.000 € haurà de declarar els 100.000 € de benefici. L'import a pagar, es calcula amb una escala que va des del 21% pels primers 6.000 €, passant al 25% per els imports compresos entre 6.001 € als 24.000 € i el 27% a partir dels 24.000 €. Per tant, en el cas dels 100.000 € anteriors, hauríem de pagar a hisenda:

• Benefici net obtingut per la venda: 100.000 €
• 21% de 6.000 €: 1.260 €
• 25% de 18.000 €: 4.500 €
• 27% de 76.000 €: 20.520 €
• Total a pagar en la declaració de la renta: 1.260 + 4.500 + 20.520 = 26.280 €

Hi ha tres punts clau a l'hora de saber quant val un pis:

• Criteris tècnics: Són els relacionats amb les característiques de l'habitatge i el seu entorn. Es pren en compte l'equipament i les infraestructures de la zona: transports, proximitat de col- legis, centres sanitaris, zones verdes, supermercats, comerços i també si hi existeixen factors que puguin afectar al descans i al benestar dels habitants. L'edifici, el seu disseny, la ubicació exacta, l'antiguitat, la conservació i les infraestructures i els serveis (ascensor, garatge, cubell d'escombraries, serveis de neteja o la presència d'un porter en la comunitat) també son factors que influeixen a l'hora de valorar l'immoble. Finalment es té en compte l'habitatge: La superfície és un condicionant clau, així com el nombre de dormitoris i de banys. Es valora molt que els metres quadrats estiguin ben distribuïts entre les estances, les zones de pas i les terrasses que, en el cas que estiguin tancades, computen en el càlcul de superfície total. El traster i el garatge també s'inclouen en la superfície si estan inscrits en el registre.
• Criteris de mercat: Més important que el valor del seu pis és saber per quin preu el podrà vendre. Per fer-se una idea aproximada, és una bona idea consultar altres pisos de característiques similars al seu, bé sigui apropant-se a la immobiliària perquè li facin una valoració de mercat, o bé consultant els anuncis dels principals portals immobiliaris. En aquest punt s'ha de tenir present que els preus que veurà són de pisos que estan a la venda, la qual cosa no vol dir que s'arrI.B.I.n a vendre al preu demanat. Els estudis de mercat ens indiquen que el preu de venda real acostuma a estar entre un 10% i un 20% per sota del valor mitjà que trobem en els portals immobiliaris.
• Criteris excepcionals: Hi ha una sèrie de característiques que afegeixen valor al pis i que no es contemplen en els criteris de mercat o els tècnics. Són detalls particulars d'un pis que el fan extremadament atractiu per a una persona que vulgui viure allà. Un exemple prou clar seria el d'un àtic amb terrassa amb vistes al mar o a la Sagrada Família, un altre la lluminositat del pis, etc ... Si té la sort de vendre un pis amb alguna característica especial similar tingui en compte que és molt probable que la gent estigui disposada a pagar un sobrevalor per l'habitatge.

Ara mateix, al mercat immobiliari hi ha una oferta molt gran de pisos, i, en conseqüència, el factor determinant a l'hora de vendre un habitatge és la cartera de clients que li pot oferir una agència. Cal tenir en compte que els potencials compradors tenen molts pisos a la seva disposició; si no és que ven barat, la millor forma de portar-los al seu pis és a través d'un professional que ja té relació amb molts d'ells. El factor determinant a l'hora de decidir-se per una agència o diverses és la valoració de la quantitat de compradors de la seva cartera i la relació que tenen amb ells. Una agència local tindrà normalment més opcions de vendre el seu pis, ja que els compradors solen contactar amb les agències de la zona on busquen. A més al tenir tracte habitualment amb el client comprador, saben amb exactitud quant està disposat a pagar.

Un altre punt a favor de contractar una agència rau en el fet de que els mitjans de publicitat que fan servir són molt més amplis o nous i poden arribar a molta més gent que estigui a la recerca d'un habitatge de les característiques del seu.

Finalment una agència és una garantia de que l'operació estarà en tot moment en mans d'un professional, que vetllarà pels seus interessos i per què l'operació es pugui concloure sense ensurts ni sorpreses. En cas que l'agència operi dins de Catalunya, asseguri's que estigui inscrita al A.I.C.A.T. (registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya), ja que legalment hi està obligada i per a vostè suposa una garantia de professionalitat.

No hi ha una regulació en la matèria, de manera que sempre prevaldrà el que vostè pacti amb el seu agent immobiliari. Podem dir que els honoraris en la venda d'immobles oscil-len entre el 3% i el 10% per a immobles de segona mà. Compte, això no vol dir que tots els agents immobiliaris cobrin aquests honoraris. En aquest sentit, hem de dir que en últims anys, s'ha produït un augment en aquest percentatge, degut, bàsicament, al fet que la venda de l'immoble resulta molt més difícil del que era anys enrere.

És important que s'asseguri que els honoraris que li cobraran estiguin equilibrats amb els serveis que li ofereixen. De la mateixa manera que amb qualsevol altre servei, el valor d'aquest servei ha d'estar proporcionat amb les prestacions ofertes.

És habitual que el client tingui dubtes a l'hora de decidir si signar o no un contracte d'exclusiva amb una agència. Pot semblar que encarregar la venda a diverses agències facilitarà la venda del pis, tot i que habitualment l'agència que treballi el seu pis sense exclusiva tindrà una cartera molt gran d'habitatges, ja que de la mateixa manera que no li demana cap compromís, tampoc tendirà a comprometre's amb el seu pis en particular

En contraposició l'agència que treballa amb exclusiva sol tenir una cartera reduïda, de manera que s'inverteixen més hores de treball i esforç en la venda del seu pis. L'inconvenient amb l'exclusiva és que abans de signar s'ha d'estar convençut que l'agència correspondrà al seu compromís amb els serveis i la dedicació escaient.

Les notes d'encàrrec de venda en exclusiva poden ser revocades pel client sempre que hi hagi una causa justa, és a dir, que no es tracti d'una revocació arbitrària i contrària a la bona fe. El professional immobiliari només tindrà dret a ser indemnitzat quan es produeixi una revocació de l'encàrrec de qualsevol d'aquestes dues últimes maneres esmentades.

La manera de finalitzar el contracte dependrà principalment d'allò que vostè hagi signat amb l'agència immobiliària. Cas de que no hagi signat cap contracte o si el que ha signat no indica res sobre la rescissió (finalització), simplement haurà de respectar aquells clients que hagin vist el pis amb la immobiliària, ja que un cop finalitzat el contracte, si li vengués el seu pis a un client que li va portar la immobiliària, aquesta li podria sol-licitar el pagament dels seus honoraris. És molt recomanable que comuniqui a l'agència per escrit (la manera ideal és amb un burofax) la seva voluntat de rescindir el contracte.

Si, en canvi, sí que ha signat un contracte on s'estableix la forma de resoldre'l, haurà d'acatar el que s'ha pactat. De totes maneres és recomanable consultar el cas amb un advocat perquè l'assessori de les possI.B.I.litats de rescindir el contracte anticipadament.

En el moment de signar el contracte fixeu-vos bé en si té alguna clàusula d'auto renovació. És habitual signar contractes de 2-3 mesos que es renoven automàticament si la immobiliària o vostè no indiquen que el volen resoldre. Cal estar al cas.

Si la venda es realitza entre particulars no hi ha cap limitació pel que fa a les formes de pagament. No obstant. això no implica que no s'hagi de justificar l'origen qualsevol lliurament en efectiu.

D'altra banda si la gestió de la venda és a càrrec d'un professional cal tenir present que l'any 2012 va entrar en vigor la Llei 7/2012, que restringeix l'ús dels diners en efectiu i estableix que "No podran pagar-se en efectiu les operacions, en què alguna de les parts intervinents actuï en qualitat d'empresari o professional, amb un import igual o superior a 2.500 € o el seu contravalor en moneda estrangera. Per tant. s'utilitzaran xecs nominatius o transferències com a mitjà de pagament, fent així l'operació més segura i transparent".

Un cop signada l'escriptura de compravenda, el venedor disposa de 30 dies hàbils des de la data de transmissió per pagar l'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (Plusvàlua Municipal).

D'altra banda el venedor hauria de coordinar-se amb el comprador per fer las gestions relacionades amb el canvi de titularitat o la baixa i alta dels subministraments d'aigua, llum i gas.

L'opció més recomanable, en primera instància, és la de dialogar amb el llogater. Intentar solucionar el tema plantejant un pla de pagaments o, si la situació no té remei, pactar un dia concret per a la sortida de l'habitatge. La nostra experiència ens ha demostrat que la majoria de problemes de pagament se solucionen d'aquesta manera.

En cas que la primera opció no prosperi o el llogater ens ignori, la decisió d'iniciar un procés de desnonament ha de ser IMMEDIATA. Per això cal contactar amb un advocat especialitzat en aquest tipus de situacions. En cas que s'hagi contractat un administrador per a la gestió del contracte de lloguer, acostumem a encarregar-nos dels tràmits (no així de les costes).

Existeix també l'opció de contractar una assegurança d'impagament de la renda. Hi ha diversos productes segons l'asseguradora, però la majoria cobreixen de 6-11 mesos d'impagament i totes les costes i gestions judicials del procés de desnonament. El seu cost sol oscil-lar al voltant del 5-6% del valor de la renda.

En base a la nostra experiència, podem dir aquesta és una situació que passa en molt poc sovint. Normalment si hi ha una bona relació entre llogater i propietat no es presenten aquesta mena d'incidències.

Per cobrir possibles desperfectes al pis es deposita una fiança (1 mes de renda) que l'inquilí lliura en el moment de la signatura del contracte d'arrendament. Aquesta quantitat pot cobrir petits desperfectes (com rallades en una porta, una rajola trencada ...), habituals després d'alguns anys d'utilització del pis.

Existeix també la Garantia Addicional, que és qualsevol quantitat que el propietari decideixi afegir a la fiança. No obstant això, no és gens recomanable ja que fa molt difícil trobar un llogater que estigui disposat a desembutxacar una quantitat important de diners per a una garantia addicional que no es demana en el cas de la majoria de pisos.

Hi ha altres productes, com ara les assegurances de protecció de pagament, o l'opció d'afegir un avalador solidari que són punts a tenir en compte a l'hora d'iniciar un contracte de lloguer i que ajuden molt en el cas que hi hagi un problema d'aquesta mena. I, finalment, sempre ens queda iniciar un procés judicial de reclamació.

És molt recomanable, atès que si no està familiaritzat amb totes les gestions i incidències habituals que es deriven del fet de llogar un pis, la contractació d'un administrador de finques li estalviarà molt de temps i problemes. L'Administrador sempre vetllarà pels interessos en l'àmbit legal, brindant-li la tranquil-litat i Seguretat que busca el propietari, per tal que la seva única preocupació sigui cobrar la teva renda mensual. Els honoraris d'un administrador de finques solen ser de al voltant del 5% del valor de la renda.

Per als contractes signats amb posterioritat al 6 de juny de 2013, data d'entrada en vigor de la nova Llei d'Arrendaments Urbans, s'estableix que la durada de l'arrendament serà pactada lliurement per les parts; llegir-se bé el contracte d'arrendament abans de signar és essencial: allò que digui el contracte és el que compta. Si la durada és de menys de tres anys, la renovació es farà obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de 3. Per tant, a diferència de l'anterior llei que garantia al llogater un mínim de 5 anys, ara són 3. Cas de que cap de les parts manifesti res en contra passats els tres anys, el contracte es renova tàcitament 1 any més.